Case１ S_マンション
１ 企画
老朽化した４階建てマンションの建て替え計画です。敷地面積133坪近隣商業地域建ぺい率90％容積率300％第３種高度地区で、高圧線のため敷地東側は建築が制限されています。
立地条件は成城学園前駅西口のそばで商店街の西端、住宅街との境目に位置しています。、駅近の立地からワンルームマンションをメインに低層部の１階・２階に店舗を入れました。オーナールームが上層階にあります。
事業計画上のポイントは店舗でした。１階はともかく２階をマンションにした場合は容積も消化しにくく利回りも10％を下回ってしまうことが予想されました。そこで１階から２階へ上がりやすくまた魅力的な空間づくりをして２階の店舗として安定したテナント誘致が出来るよう工夫しました。このようにすることで容積も消化でき店舗部分でローン返済や税金を払いマンション部分が収益になるという事業計画を組むことが出来ました。
２ 貸店舗
通勤通学の動線上にあるのでコンビニエンスストアを１階に、この地域で需要の多い美容室を２階に誘致しました。立地条件が良いため１階は将来的にも比較的テナント誘致がスムーズと予想されますが、２階については新築時は問題なくとも、長期にわたって空室なく入居を確保するために立地条件だけに頼らず建物にも入居インセンティブのはたらく魅力のある空間を心がけて計画しました。
また、１階からの階段は幅も広く傾斜もゆるやかにして上りやすくするとともに、２階のテナント前は広い屋上庭園とし、上がってみたくなるような雰囲気を醸し出すよう工夫しました。
歩道から２階の店舗がよく見えるように大きなガラス面で構成しました。
３ 賃貸マンション
ワンルームマンションは学生・社会人両方の需要が取り込めるので駅から近いことも含め立地条件は問題ないですが、長期にわたって競争力を維持するためいろいろな工夫をしています。
二丁掛タイル貼仕上げの外観やこの規模のマンションとしてはゆとりのあるライムストーン貼りのエントランスホール、ゆったりと幅員をとった共用廊下、28㎡台の広さを標準にした専有面積、やすらぎを感じさせる木製の天井、幅1500mmの２口コンロキッチンなど、長期の使用に耐える仕様になっています。
４ 外構・植栽
立て込んだ商店街に面しているにもかかわらず歩道に接する部分や２階テナント前の屋上庭園、壁面緑化など様々な部分に植栽を施し、四季折々の花や樹木の変化が楽しめるようになっており、１、２階のテナントや上層階のマンション入居者に魅力的な環境を演出しています。また、このような環境への緑化努力が認められ世田谷区環境表彰を受賞しました。
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